Недвижимость в Омане для иностранцев: ITC, ВНЖ и расходы

Ельдар Нурмуканов · брокер с лицензией ADREC · Обновлено 3 октября 2026

Где иностранец может купить недвижимость в Омане?

Полноценная собственность (freehold) для иностранцев в Омане возможна только внутри интегрированных туристических комплексов (ITC). Это лицензированные государством комьюнити, где жильё соседствует с отелями, маринами, гольф-полями и инфраструктурой отдыха. Объект в ITC можно продать, заложить, сдать и передать по наследству с учётом правил комьюнити. За пределами ITC иностранцам доступно лишь долгосрочное право пользования (узуфрукт) в отдельных многоэтажных домах — это другой, более ограниченный режим со своими условиями.

Известные ITC и проекты со статусом ITC:

• Al Mouj Muscat — первый ITC Омана, набережная, марина, гольф.
• Muscat Bay — комьюнити между горами и морем на востоке Маската.
• Muscat Hills — гольф-комьюнити с несколькими freehold-очередями.
• Yiti — крупный смешанный ITC на побережье к юго-востоку от Маската.
• AIDA от Dar Global — проект на холмах у Маската с гольф-полем.
• Jebel Sifah и Hawana Salalah — проекты Muriya (Omran и Orascom Development).
• The Residences at Mandarin Oriental, Muscat от Eagle Hills — заявлен со статусом ITC.

Статус ITC выдаётся конкретному проекту, иногда — конкретной очереди. Перед бронированием я проверяю, что выбранный дом или участок находится именно в лицензированной зоне, а не рядом с ней.

Даёт ли покупка недвижимости в Омане ВНЖ?

Да, но есть два разных пути, и важно понимать, на какой вы рассчитываете.

Обновлённая программа инвесторского ВНЖ («золотая виза» Омана) действует с 31 августа 2025 года и распространяется на супругов, детей и находящихся на иждивении родителей. Для покупателей off-plan ключевой момент — сроки: ВНЖ по объекту в ITC, как правило, доступен после завершения строительства и регистрации, а не в момент подписания договора. Условия несколько раз менялись, поэтому по каждой сделке я подтверждаю актуальные требования у девелопера и госорганов.

Сколько стоит покупка: налоги и сборы

• Регистрационный сбор — 3% от стоимости объекта для иностранных покупателей; оплачивается при регистрации права в Министерстве жилищного строительства и градостроительства. (Для граждан Омана с 2025 года — 1%.)
• Платежи девелоперу и комьюнити — административные сборы и ежегодные сервисные платежи, зависят от проекта.
• Документы — доверенность, переводы и легализация, если покупаете удалённо.
• ВНЖ — стоимость карты и медосмотра, если подаёте.

Налоговые последствия зависят от вашего налогового резидентства — в Казахстане, России или другой стране, — поэтому консультируйтесь с налоговым специалистом до покупки.

Как купить из Казахстана или России: пошагово

1. Определите цель. ВНЖ, дом для себя, арендный доход или сочетание. От этого зависят проект и бюджет.
2. Отбор и проверка. Лицензия ITC на конкретную очередь, репутация девелопера, ход строительства, эскроу и статус регистрации.
3. Бронь и договор (SPA). Внимательно читайте график платежей, сроки сдачи, штрафы и правила комьюнити.
4. Оплата по графику. Переводы из-за рубежа проходят комплаенс-проверку в банках — заложите время на вопросы об источнике средств.
5. Регистрация. Новый закон Омана о реестре недвижимости (Королевский указ 56/2026, действует с 18 мая 2026 года) ввёл предварительный реестр для строящихся объектов и электронные свидетельства о праве собственности (mulkiya).
6. Подача на ВНЖ, когда объект соответствует условиям.

Почти всё можно сделать дистанционно по доверенности, правильно оформленной и легализованной для Омана. Порядок легализации зависит от страны — я подскажу его для вашего случая.

Какие риски у недвижимости в Омане?

• Низкая ликвидность. Вторичный рынок намного меньше дубайского: продажа может занять больше времени, а цены менее прозрачны.
• Долгий горизонт. Оман подходит тем, кто готов держать объект годами, а не перепродавать до сдачи.
• Сезонный спрос на аренду в курортных комьюнити и зависимость дохода от управления.
• Правила конкретного ITC по использованию, аренде и перепродаже.
• Риск сроков сдачи при покупке off-plan — как и на любом рынке.

Оманский риал привязан к доллару США, что снимает часть валютного риска для тех, кто считает в долларах.

Как я работаю с покупками в Омане

Я работаю по Маскату наряду с Абу-Даби и Дубаем, у меня прямые партнёрства с девелоперами Омана, в том числе Dar Global (AIDA), Al Mouj, Orascom/Muriya, Alargan Towell и Muscat Hills. При покупке off-plan у девелопера мою комиссию платит девелопер. Большинство моих клиентов — частные инвесторы из Казахстана, России и СНГ, которые покупают удалённо; я проверяю статус ITC, право на ВНЖ и схему оплаты до того, как вы возьмёте на себя обязательства.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить недвижимость в собственность в Омане?

Да, внутри лицензированных интегрированных туристических комплексов (ITC) — например, Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Jebel Sifah или Hawana Salalah. За их пределами иностранцам доступно только право пользования в отдельных домах.

Какая минимальная стоимость недвижимости для ВНЖ в Омане?

Владение объектом в ITC может дать ВНЖ владельцу и ближайшим родственникам без фиксированного минимума. Инвесторский ВНЖ требует объект стоимостью от 250 000 риалов на 5 лет или от 500 000 риалов на 10 лет.

Какой регистрационный сбор при покупке в Омане?

Иностранные покупатели платят 3% от стоимости объекта при регистрации права в Министерстве жилищного строительства и градостроительства.

Можно ли купить недвижимость в Омане, не приезжая?

Да, по легализованной доверенности с оплатой международным банковским переводом. Банки проверяют источник средств — это стоит учесть в сроках.

Другие гайды

• Золотая виза ОАЭ через недвижимость
• Абу-Даби или Дубай для инвестора

Ельдар Нурмуканов — брокер по недвижимости с лицензией ADREC в Абу-Даби (карта 20260000946840), основатель Astana Real Estate; сопровождает частных инвесторов в Абу-Даби, Дубае и Омане. Обо мне