Золотая виза ОАЭ через недвижимость: правила Абу-Даби и Дубая

Ельдар Нурмуканов · брокер с лицензией ADREC · Обновлено 3 октября 2026

Сколько нужно вложить в недвижимость ОАЭ ради золотой визы?

Порог — 2 млн дирхамов (AED) в недвижимости ОАЭ, оформленной на заявителя. Можно набрать сумму одним объектом или несколькими. В Абу-Даби и Дубае золотая виза инвестора в недвижимость выдаётся как 10-летний ВНЖ с продлением. (На федеральном портале u.ae для этой категории в сводке указан срок 5 лет, поэтому срок по каждой заявке я уточняю у выдающего органа.)

Учитывается не всегда цена в договоре. В Абу-Даби подают зарегистрированный договор купли-продажи или сертификат стоимости объекта; в Дубае ориентируются на стоимость, зафиксированную Земельным департаментом (DLD). Объект ровно за 2 000 000 дирхамов не оставляет запаса, поэтому до подписания я проверяю, какую стоимость примет госорган.

Подойдёт ли строящийся объект или квартира в ипотеке?

Да, в обоих эмиратах, но правила различаются — именно здесь чаще всего путаница.

Февральское изменение 2026 года в Дубае отменило прежнее требование оплатить 50% цены (или 1 млн AED) до подачи. На момент написания опубликованные разъяснения Абу-Даби всё ещё описывают требования к собственному капиталу и оплаченной сумме. Правила здесь меняются, поэтому до того, как строить покупку вокруг визы, я сверяю актуальную позицию с госорганом.

Кого можно вписать в золотую визу?

• Супруга(у) и детей. В Дубае для детей старше 18 лет подписывается обязательство, что они не состоят в браке.
• Родителей — в Дубае с заверенной в консульстве справкой об иждивении.

Владельцу золотой визы не нужен местный спонсор, и он может находиться за пределами ОАЭ дольше обычных шести месяцев без потери визы. Это удобно, если вы живёте в основном в Казахстане или России.

Чем отличается процесс в Абу-Даби и Дубае?

Абу-Даби. Объект должен быть зарегистрирован (свидетельство о собственности или временная регистрация для off-plan). Резиденты подают через TAMM, нерезиденты — через инвестиционный офис Абу-Даби. Для объектов в ипотеке нужна справка об отсутствии судебного ареста.

Дубай. Услугу «Golden Visa for Investors» оказывает Земельный департамент Дубая. Заявитель должен находиться в ОАЭ и присутствовать лично. Официальный срок рассмотрения — 7–10 рабочих дней.

В обоих эмиратах нужно пройти медосмотр в ОАЭ и сдать биометрию для Emirates ID — заложите минимум одну поездку.

Какие документы понадобятся?

• Загранпаспорт (срок действия не менее шести месяцев) и свежее фото.
• Свидетельство о собственности, временная регистрация, сертификат Oqood или зарегистрированный договор.
• Для off-plan в Абу-Даби — подтверждение платежей девелоперу.
• Для ипотеки — письмо банка с суммами оплаченного и остатка долга.
• Текущая виза ОАЭ и Emirates ID, если есть.
• Медицинская страховка; для членов семьи — свидетельства о браке и рождении, при необходимости легализованные и переведённые.

Сколько это стоит и сколько занимает?

По официальному тарифу DLD 10-летний ВНЖ инвестора в Дубае обходится основному заявителю в 9 884,75 дирхама (медосмотр, Emirates ID, оформление ВНЖ, сборы DLD и административные), плюс отдельные сборы за каждого члена семьи. В Абу-Даби сборы определяются своими каналами и зависят от случая. С учётом сбора документов, медосмотра и Emirates ID закладывайте несколько недель, а не дней.

Типичные ошибки инвесторов

1. Переносить правила Дубая на Абу-Даби (и наоборот) для off-plan и ипотеки.
2. Покупать чуть ниже 2 млн AED или рассчитывать на стоимость, которую госорган не признает.
3. Совместная собственность без проверки. Оценивается доля каждого владельца; покупка на двоих может опустить обоих ниже порога.
4. Забыть письмо банка по ипотечному объекту.
5. Незарегистрированный договор. SPA без регистрации в земельном ведомстве не засчитывается.
6. Ориентироваться на старые статьи, где описаны правила до 2026 года.

Отдельно о платежах: переводы из Казахстана и России проходят комплаенс-проверку в банках-корреспондентах и банке получателя. Заложите на это время и подготовьте документы об источнике средств заранее.

Чем я помогаю

Я брокер с лицензией ADREC в Абу-Даби, работаю также по Дубаю, у меня прямые партнёрства с Aldar, Modon, Emaar, Sobha, DAMAC, Eagle Hills и другими девелоперами. Большинство клиентов — инвесторы из Казахстана, России и СНГ, которые покупают удалённо и хотят получить визу вместе с объектом. Я проверяю соответствие требованиям до бронирования, чтобы виза была заложена в сделку с самого начала. При покупке off-plan у девелопера мою комиссию платит девелопер.

Частые вопросы

Сколько нужно вложить в недвижимость ОАЭ для золотой визы?

Не менее 2 млн дирхамов в недвижимость, оформленную на вас, — одним или несколькими объектами. В Абу-Даби и Дубае это даёт 10-летний ВНЖ с продлением.

Можно ли получить золотую визу за строящийся объект?

Да. В Абу-Даби нужно подтвердить оплату девелоперу не менее 2 млн дирхамов. В Дубае с февраля 2026 года, по сообщениям, учитывается зарегистрированная стоимость объекта. Правила меняются — проверяйте до покупки.

Подходит ли квартира в ипотеке?

Да. В Абу-Даби ваш собственный капитал в объекте должен быть не меньше 2 млн дирхамов; в Дубае нужно письмо банка об отсутствии возражений, учитывается стоимость объекта.

Можно ли вписать семью?

Да. Супруга(у) и детей можно спонсировать, родителей — при подтверждении иждивения.

Нужно ли приезжать в ОАЭ?

Да, минимум один раз: медосмотр и биометрия для Emirates ID проходят в ОАЭ, а для услуги DLD в Дубае заявитель должен находиться в стране.

Другие гайды

• Недвижимость в Омане для иностранцев
• Абу-Даби или Дубай для инвестора

Ельдар Нурмуканов — брокер по недвижимости с лицензией ADREC в Абу-Даби (карта 20260000946840), основатель Astana Real Estate; сопровождает частных инвесторов в Абу-Даби, Дубае и Омане. Обо мне